在产业地产强势崛起的趋势下，科技地产作为其中一种全新的开发模式和细致划分领域的强势力量，已在业内引起了强烈反响。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台，谈到这里，就必须提到明白准确地提出以“科技地产”为发展趋势、CIHAF2012中国住交会上的产业地产重要参展商之一北京科技园建设(集团)股份有限公司(以下简称“北科建集团”)。

　　作为北京中关村的开发建设者，从1999年开始到现在，其成功打造了中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园等知名项目，已在高科技园区建设领域积累了丰富经验，并凭借运营中关村科技园区的经验及资源，在全国范围内拉开了发展科技园区的大幕，已涉足长春、青岛、无锡、嘉兴等城市，形成了“立足北京、兼顾外埠”的战略布局。而近日北科建集团南北两地同时高调亮相的两个科技园区，恰好展示了这位“科技地产舞者”的开发运营之道。

　　科技地产作为工业地产的高阶阶段，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴起的产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，是实现政府、入园企业、开发商利益均衡的一种科技园区开发模式。

　　科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国，土地根据用途分为工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等很多类型。科技 用地在土地属性上归类于工业用地，但是，科技是工业化生产链条的前端，属于微笑曲线的上端。科技地产的服务对象不是普通的工业公司，而是高新技术企业，土 地单位面积创造的价值远高于工业地产，所以是工业地产的高阶阶段。

　　科技地产理论体系以产业集群理论为基础。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔波特创立的。其涵 义是：在一个特定区域的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种区域集聚形成有效的市场之间的竞争，构建出专 业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。 世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。

　　科技地产以创新型和成长型企业为客群对 象，重点面向高新技术企业。这一些企业一般能够持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，是知识密集、技术密集、介于第二和第三产业之间 的一种产业实体，俗称2.5产业。其从事的生产经营活动一般属于生产性服务业，具有较强的创新活力、较高的成长潜力，产品具有高的附加价值等特点。科技园区拒 绝高能耗、高污染、低附加值的普通工业企业。

　　科技地产以服务国家自主创新战略、推动科学技术创新为目标，所以主导产业都选择急需全力发展的战略性新兴起的产业。现阶段，我们国家发展战略性新兴起的产业选择了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个领域作为重点。

　　科技地产一定要坚持以房地产开发为手段。科技地产为入驻公司可以提供的主要是公司发展的建筑空间，因此，作为市场化开发主体的开发商，企业一定按房地产开发规律来运作，整个生产作业流程与房地产开发相一致。

　　科技地产开发一定要遵循市场经济规律。开发商作为市场化企业从事科技园区投资开发，必须按市场规律办事，充分的发挥市场“无形的手”的作用，从土地供 应、产业招商、物业经营、资产交易等园区开发过程中，政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为 聚拢在一起，发挥市场优化资源配置的作用，使政府、开发商与入驻企业达到价值和利益的平衡。

　　科技地产一定要坚持专业化的园区开发运营与要素资源整合。科技地产开发一定要保持先进的规划理念和持续的创新精神，首先要解决产业高质量发展与城市规划的协同 与融合问题。在项目的建筑总体设计、产业规划、建筑单体设计以及园区功能配套等方面，要充分尊重认识公司制作、生活的规律和需求，要加强园区产业高质量发展的针 对性和入驻企业的差异性。科技地产业务除了给公司可以提供舒适的物理空间外，更重要的是开发商联合政府、商业伙伴等，对事关公司发展的政策、资金、技术、人才 四大要素资源进行整合，提供完善的产业增值服务体系，促进入驻企业快速成长。

　　科技地产的目标是打造高新技术产业集群。科技地产在产业招商过程中，要严控产业业态，确保同一产业的企业之间不仅在物理空间上实现聚集，更要在 产业链上形成竞争与合作伙伴关系，从而使企业间发生聚合聚变的化学反应，激发企业的创新活力和发展的潜在能力，发挥产业集群的引领和辐射作用，带动周边区域发展，优 化区域的经济结构和发展方式。

　　科技地产开发谋求的是各方利益诉求的均 衡，以多方共赢为目的，不单单是开发商的利益。政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力，实现持续的税收、就业等。入驻客户能通过科 技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面的配套服务支持，加速科技成果产品化、产业化，实现企业的快速成长。开发商能够最终靠物业开发、 物业经营、增值服务等方面来拓展传统科技园区开发的盈利模式，以此来实现彼此之间利益诉求的均衡。

　　每日头条、业界资讯、热点资讯、八卦爆料，全天跟踪微博播报。各种爆料、内幕、花边、资讯一网打尽。百万互联网粉丝互动参与，TechWeb官方微博期待您的关注。